Dalgalı Piyasalarda “Hızlı Getiri” ve Gayrimenkul Karşılaştırması

Dalgalı Piyasalarda “Hızlı Getiri” ve Araziyi Unutmamak

Önemli uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir. Her taşınmazın durumu farklıdır (imar, tapu, altyapı, zemin, hukuki riskler). Karar vermeden önce uzman görüşü alınmalıdır.

 

Türkiye’de insanlar yatırım yaparken çok hızlı şekilde yön değiştirdi:

• Kur korumalı ürünler,

• Faiz,

• Döviz,

• Son dönemde de altın.

Bunun ana nedeni şu: Bu araçlarda fiyatlar çok hızlı değişiyor. Bir haber geliyor, fiyat bir anda yükseliyor ya da düşüyor. Bu hız, insanı “hemen karar ver” psikolojisine sokuyor.

Uluslararası raporlar da şunu söylüyor: Jeopolitik risk ve belirsizlik arttıkça piyasalarda sert hareketler daha sık oluyor. 

Altın tarafında da son dönemde “güvenli liman” algısı güçlendiği için hızlı yükselişler görüldü.

Bu bağlamda hızlı piyasada üç büyük risk görünür:

1. Yanlış zamanda almak/satmak: Bir gün geç kalırsın, sonuç değişir.

2. Haber şoku: Savaş, kriz, politika kararı… Fiyat aniden tersine döner.

3. Panik/FOMO: İnsan, planla değil duyguyla hareket eder.

Yani “hızlı getiri” ihtimali var ama aynı zamanda bu hızdan kaynaklanan yüksek risk de var.

 

Gayrimenkul farklıdır: “Ekran Fiyatı” değil, “Gerçek Varlık”

Emlakta fiyatlar saniye saniye değişmez. Bu ilk bakışta sıkıcı gelir ama aslında bir avantajı vardır:

• Gün içi haberlere göre değil, uzun vadeli gerçeklere göre değerlenir.

• Fiyat değil; lokasyon, imar, tapu, altyapı gibi somut konular belirleyicidir.

• “Panikle” al-sat yapmak zordur; bu da hatalı kararları azaltabilir.

 

Konutlar yapılır, yeni projeler çıkar. Fakat arazi ise aynı şekilde çoğaltılamaz. İyi lokasyonlu, doğru statüde, erişimi olan arazi sınırlı bir kaynaktır.

Uluslararası kurumların yaklaşımı da bunun üzerine kurulu:

Gıda ve Tarım Örgütü raporları toprağın ve tarım arazisinin sınırsız olmadığını, baskı altında olduğunu vurgular.

Dünya Bankası verileri, “kişi başına düşen ekilebilir arazi” gibi göstergelerle arazinin uzun vadeli kıtlık mantığını gösterir.

Bu yüzden arazi, özellikle uzun vadede “stratejik varlık” olarak görülür.

 

Bazı ülkelerde yatırımcılar araziyi şu sebeple tercih ediyor:

• Piyasa çok oynakken “daha sakin” bir denge unsuru olması,

• Sınırlı bir kaynak olması,

• Gıda, tarım, iklim gibi konular önem kazandıkça değerinin konuşulması.

Örneğin Financial Times, ABD’de tarım arazisine kurumsal ilginin arttığını yazıyor. Knight Frank ise tarım arazisi fiyatlarının yerel ve parçalı ilerlediğini, ama belirsizlik dönemlerinde “tutunma” eğilimi gösterebildiğini not ediyor.

 

Arazi ise “hikâyesini” daha yavaş anlatır:

• tapu ve imar netliği,

• altyapı ve ulaşım,

• kullanım senaryosu,

• bölgesel gelişim gibi detaylar zamanla etkisini gösterir.

Peki arazi alırken “risk” nerede gizli?

Araziyi konuşurken en önemli şey, “fiyat”tan önce şu soruların cevaplanmasıdır:

• Tapu: Tek tapu mu, hisseli mi, şerh var mı?

• İmar: Ne yapılabilir, plan notu ne diyor?

• Altyapı: Yol, elektrik, su var mı?

• Zemin/çevre: Taşkın, heyelan, zemin problemi riski?

• Kullanım: Tarım mı, turizm mi, konut mu? Gerçekten uygun mu?

Araziyi doğru yapan şey çoğu zaman “metrekare” değil, bu başlıklardaki netliktir.

 

Dalgalı piyasalarda bazen “en çok konuşulan” ürünler öne çıkar, bugün altın gibi.

Ama gayrimenkulün—özellikle arazinin—farkı şudur:

• Somuttur.

• Yeniden üretilemez.

• Kısa vadeli manşetlerden çok, uzun vadeli dinamiklerle değerlenir.

 

Makalede Kullanılan Güncel Referanslar

• IMF: Jeopolitik risk ve finansal piyasalar

• BIS: Belirsizlik ve volatilite

• ECB: Jeoekonomik parçalanma ve finansal risk

• FAO: Toprak/su kaynaklarının sınırlılığı

• World Bank: Ekilebilir arazi göstergeleri

• Reuters: Altında güvenli liman talebi ve fiyat hareketleri

• FT / Knight Frank: Tarım arazisi ilgi ve endeks okumaları